6月15日，中银证券发布房地产行业第23周周报。

本周新房成交同环比均由正转负；二手房成交环比持续为负，同比增速有所下降。土地市场环比量价齐升，土地溢价率同比大幅提升。

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核心观点

本周新房成交同环比均由正转负；二手房成交环比持续为负，同比增速有所下降。43 城新房成交面积为 278.0 万平方米，环比下降 34.1%，同比下降 24.4%，同比增速较上周下降了48.2 个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-14.9%、-38.4%、-42.1%，同比增速分别为 4.7%、-17.6%、-26.9%，同比增速较上周分别减少了 49.2、60.2 和 30.8 个百分点。15 城二手房成交面积为 164.4 万平方米，环比下降 5.1%，同比上升 21.7%，同比增速较上周下降了 45.2 个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-8.7%、-1.1%、-6.1%，其中一、二线城市同比增速较上周分别下降了 35.1、55.1 个百分点，三线城市同比增速较上升了 74.7 个百分点。

新房库存面积环比基本持平，同比有所下降；去化周期环比略有上升，同比下降 6 个月。

14 城新房库存面积为 0.93 亿平，环比基本持平，同比下降 11.2%，去化周期为 11.8 个月，环比上升 0.3 个月，同比下降 6.2 个月。一、二线城市新房库存面积环比增速分别为-1.0%、-0.4%，三线城市环比基本持平；一、二、三线城市新房库存面积同比增速分别为 0.8%、-13.8%、-14.1%；一、二、三线城市去化周期分别为 9.9、11.6、12.3 个月，其中一线城市去化周期环比基本不变，二、三线城市环比分别上升 0.2、0.6 个月；一、二、三线城市同比分别下降 8.5、3.1、0.8 个月。

土地市场环比量价齐升，土地溢价率同比大幅提升。百城成交土地规划建面为 2668 万平，环比上升 2.0%，同比下降 3.5%；成交总价 712 亿元，环比上升 28.2%，同比下降 48.1%；楼面均价 2669 元/平，环比上升 25.7%，同比下降 46.2%；百城成交土地溢价率为 5.33%，环比下降 1.2 个百分点，同比上升 2.4 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 78.9 亿元，同比下降 34.1%，环比下降 41.4%；总偿还量为 86.6 亿元，同比上升 42.1%，环比上升 2.5%；净融资额为-7.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为 48.0 亿元，同比下降 64.4%，环比下降 38.9% ；总偿还量为 30.6 亿元，同比下降 39.7%，环比下降 30.9%；净融资额为 17.4 亿元。民企无国内债券发行；总偿还量为 75.8 亿元，同比上升 100.0%，环比上升 83.3%；净融资额为-75.8 亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 1.2%，较上周下降 1.4pct；相对沪深 300 收益为 1.9%，较上周下降 0.4pct。房地产板块 PE 为 14.45X，较上周上升 0.17X。北上资金对银行、家用电器、非银金融加仓金额较大，分别为 32.57、17.34、14.98 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.03%（上周为 0.04%），净买入 4.41 亿元（上周净买入 2.59 亿元）。

投资建议

本周，国家金融监督管理总局局长李云泽在第十四届陆家嘴论坛上表示，“支持超大特大城市城中村改造”；在今年 4 月的政治局会议上，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”就被提及。根据住建部于 2022 年 10 月公布的《2021 年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市 8 个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；特大城市包含杭州、东莞、西安、郑州等 11 个城市。我们认为，超大特大城市的城中村占据城市核心区位，当前难以转化成有效供应给市场，且多数产品不符合市场主流需求，在供需均较弱的情况下，城中村改造可以创造有效供应，是行业供给侧改革的重要一环，也更能匹配需求。本周深圳住房建设局提出：2023 年深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房 5.2 万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的 1%，由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。我们预计后续将有更多城市落地城中村改造计划。

此外，本周杭州 2023 年第五批集中土拍成功出让 5 宗地块，成交总价 104 亿元，楼面均价6587 元/平，平均溢价率 11.2%，其中 4 宗封顶摇号、1 宗底价成交。其中，江湾新城地块吸引 70 家企业参与摇号，整体土拍市场热度维持高位。此前，5 月下旬结束的杭州第四批集中土拍则成功出让 9 宗地块，成交总价 138 亿元，楼面均价 18032 元/平，平均溢价率9.4%，其中有三分之二的地块封顶摇号，热度整体较高。

近期市场对地产政策宽松的预期有所增强，主要是因为基本面数据持续走弱、土地成交金额仍在下滑，同时叠加出口、消费数据均未明显改善，市场对于“托底地产”的预期增强。目前需求端上仍以“因城施策”为主，我们认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了，一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效，但是从其他城市的数据跟踪来看，居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。因此短期内，我们预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有剧烈调整，仍需进一步观察后续复苏情况。

建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司：贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

相关公司：中银证券sh601696

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